얼마 전 상담한 케이스인데 음식점을 하고 있는 A씨는 리스기간(본 계약 및 옵션) 종료 후에 건물주로부터 4,000달러인 렌트비를 8,000달러로 올리겠다는 통보를 받았다고 한다. 현재 4,000달러의 렌트비로 월수입이 3,000달러로 줄어들어 비즈니스를 계속해야 할지 걱정이라 하였다.

리스는 하나의 계약이므로 계약이 종료되면 처음 약속한 렌트 금액도 보장될 수 없이 끝나게 된다. 이러한 것을 방지하기 위해 옵션 사용 때 다시 리스계약을 하여 리스계약 플러스 다른 옵션을 넣는 것이 바람직하다. 만약 위와 같은 방법이 여의치 않아서 옵션까지 끝나면 새로운 리스를 계약하거나 월정 렌트로 들어가게 된다.

인상된 렌트를 제거하고자 하는 다음의 노력을 할 수가 있다. 우선 건물주를 설득하는 방법이다. 법적으로 건물주가 렌트를 깎아줄 의무는 없다. 하지만 논리적으로 테넌트의 어려운 재정상황을 보여주고 또 주위 가게의 시세도 이야기하며 현 건물의 고쳐야 할 점들을 이야기하면서 설득하면 가능성이 없는 것은 아니다. 특히 건물주와 좋은 관계를 유지했다면 건물주도 굳이 좋은 테넌트를 퇴거시킬 이유는 없을 것이고 적당한 가격을 감해 주고 테넌트를 유지하려고 할 것이다.

다른 방법은 같은 건물 안에 있는 다른 테넌트도 렌트 인상 통보를 받았는지 알아보는 것이다. 비합리적 렌트 인상이 전체 테넌트들에 관한 것이라면 그룹으로 건물주에 압력을 가하며 협상할 수 있다.

만약 건물이 수리를 요하는 경우 테넌트가 건물주에게 수리 요청을 한 후 고쳐주지 않으면 테넌트는 수리 후 수리비에 해당하는 금액을 렌트비에서 차감할 수 있다. 이러한 과정을 통하여 렌트비 조정을 시도할 수 있다.

비합리적 렌트비 인상을 법에 호소할 수도 있으나 이는 극히 드문 경우이다. 즉 예로 건물주가 테넌트의 정부기관 신고를 복수해 주려고 터무니없이 인상했을 경우 불법적 인상으로 법적 대응을 생각해 볼 수 있다. 이러한 경우 증거수집이 중요하다. 정부기관의 건물조사 보고서, 또 건물의 부실상황에 대한 테넌트의 항의편지 사본 등이 증거가 될 수 있다.

만약 위와 같은 협상 등이 여의치 않아 렌트비를 내지 않을 경우 건물주는 3일 통보를 통하여 테넌트를 퇴거시키고자 할 것이다. 3일 통보는 3일 후 즉각 퇴거하라는 명령이 아니고 3일 이내에 밀린 렌트비를 내라는 경고장이다.

3일 통보는 퇴거 소송을 하기 전에 반드시 건물주가 해야 하는 절차다. 3일 통보에는 렌트비를 내든지 아니면 3일 내에 나가라는 문구가 있어야 한다. 3일 통보에는 테넌트가 내야 하는 렌트 금액이 적혀 있어야 한다. 금액은 실제 금액보다 많으면 안 된다. 3일 통보 내의 금액에는 렌트 금액만 기재되어야 하며 납부지체 벌금, 부도수표 수수료, 이자, 유틸리티 등이 포함되어서는 안 된다.

만약 테넌트가 3일 이내에 밀린 렌트를 내면 건물주는 테넌트를 나가라고 할 수가 없다. 그러나 테넌트가 부분금액을 지불할 경우 건물주는 이를 받아들일 의무는 없다. 3일이 더 지나서 테넌트가 금액을 지급하더라도 건물주는 이를 받아들이고 퇴거소송을 할 수 있다.

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김윤한 <변호사>